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新形势下房产税征管新方式探索

    房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。自1986年10月国家开征房产税以来,为地方的经济发展和社会稳定起到了一定的积极作用,特别是近几年已成为地方税收税源管理的主要税种。但是,在房产税的征管中,其征收依据还是国务院1986年9月15日国发[1986]90号颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和山东省人民政府1986年11月26日鲁政发[1986]119号通知发布《关于贯彻执行<中华人民共和国房产税暂行条例>施行细则》。虽然在实施过程中又相继出台了一些相关的补充规定,在1994年税制改革时作了扩大征收范围、改变了计税依据和调整税率结构的修正。从目前看,随着经济的高速发展,各种所有制的并存并相继发展壮大,22年后的今天,我国房产所有制的结构发生了天翻地覆的变化,已与当时国家制定征收房产税的国情相距甚远,如今20多年前的房产税税收政策已不太适应现在的经济发展的需要,阻碍了经济社会的发展。特别是经济发达与欠发达地区差异较大,表现得尤为突出,靠近沿海开放城市房产税企业基本能按照规定申报缴纳,对私有房产的房产税征管存在不到位,这也是我们征管的最大薄弱环节;而其他欠发达地区私有房产拥有已经大于国有和集体的房产,对私有房产在征收管理上很难掌握纳税人的具体数据;理论税负与实际税负的差距愈来愈大,妨碍税收征管质量的提高。在今年开展的“质效年”活动中,为了更好促进社会经济的发展,充分发挥税收调节经济的杠杆作用,使税收征管科学化、规范化、精细化制度落到实处,真正提高各税种税收质效管理。根据目前房产税的征管方式和存在的弊端,笔者认为当前房产税的征管方式已经到了必须进行改革的时候,需出台新的征管办法,简约管理,便于征收管理操作。
    一、当前房产税征管方式的现状及弊端
    (一)纳税义务人难以确定。根据现行房产税的《暂行条例》规定,房屋产权所有人为房产税的纳税义务人。因不同情况的存在,于是造成经营管理单位、承典人、房屋代管人或使用人均有可能成为实际意义上的房产税纳税义务人。产生原因,一是房屋产权所有者与房屋使用者不一致,且房屋产权所有者与使用者又在同一城市居住,而房屋使用者又向税务机关告知房屋产权所有者的电话号码和地址,但电话有时能打得通联系上,就是找不到纳税人,两者相互推诿、扯皮,互不承认自己是纳税人,不与税务部门见面,更不要说申报纳税的事了;二是房屋产权所有者委托他人代管房屋,代管者又出租,房屋出租后又转租,虽然税收政策对纳税人的确定有规定,但实际工作中难于查找到纳税人;三是私人住房的出租,由于其隐蔽性更强,纳税人的确定更难。为此,在实际征收管理中,对房产税纳税人的确定是比较复杂的,不便于掌握和征管,更不便于税款及时入库;四是房屋产权所有人与使用人、承租人在签订合同时称,一切税费由使用人、承租人缴纳,税务机关为了收到税款,实际工作中又把法定的纳税人变成了房产的使用人和承租人了。
    (二)计税依据难以确定。房产税计税依据有两种,一种是按房产余值计税,另一种是按租金收入计税。这两种在掌握上也不够清楚,因为房产原值除了严格按会计制度规定建账的单位反映比较真实外,其他的单位和个人就不能提供出准确的房产原值。房产税的计税依据税法的确规定得很明确,但在实际工作中又有诸多问题存在。比如,1.老城区有的铺面地处黄金地段,但房屋建筑年代久远,房屋原值价极低,租金与原值均比现在计税价格低,有的甚至低数倍或数十倍;2. 有的铺面是前店后家,楼下经营楼上住人,或留几十公分宽的过道用于生活之需,纳税依据很难确定; 3. 有的个体经营业户,铺面不大,随着增值税和营业税的起征点的提高,本来生意就不是很好,属未达起征点的业户,而房产税既无起征点,又没有其他减免照顾,所纳房产税占整体纳税额的比重相当大,纳税人不能理解;4.在会计财务制度中,地产价值和房产价值的分离核算,房产所占的比例越来越少,这是钻税收漏洞的空子,无形中造成房产税的流失。例如:目前,胶州市均地价每亩是11万元,折合成每平方米约是165元,建设1000平方米的厂房仅地价款就是165000元,建筑成本每平方米500元,工程总造价50万元,而企业入账仅用工程造价入账50万元,所属厂房的地价款无形中就流失了;5.由于私有房产的剧增,存量房大量存在,按租金收入计税的,由于受利益驱使,隐瞒租金收入是普遍存在的。

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